售房指南
在麻州卖房：准备、定价和文件
卖房的结果主要取决于三件事：一开始就定对价格，挂牌前把房子准备好，以及在必备文件拖慢过户之前把它们办好。
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关于本站：这是 Kevin Hoang（持牌房地产经纪人，LPT Realty）的网站。Kevin Hoang 不讲中文，所以需要中文服务的客户由 Maggie Li（William Raveis Real Estate）直接服务。两人分属不同的经纪公司。
9 steps
您的售房路线图
步骤 1 / 9
准备和规划
第一个决定不是价格，而是您最看重什么：最高的价格、最快的成交，还是最方便的搬出时间。
- 查看本地区过去 3–6 个月同类房屋的实际成交价。
- 算出卖房成本：佣金、律师费、麻州地契税、修缮和搬家费用。
- 确定时机。在麻州，市场通常在 3 月到 6 月最活跃。
步骤 2 / 9
选择经纪人和律师
和买方一样，麻州的卖家也需要律师，由律师准备地契并处理产权事宜。
- 选择卖方经纪：问清具体的营销计划，不要只看佣金。
- 商定定价策略：略低于市场价来吸引竞争，是这一带常见的做法。
- 一开始就聘请房地产律师，不要等到收到出价。
步骤 3 / 9
准备房屋
这里的买家第一次看您的房子是在手机上看照片。镜头拍到什么，决定了有没有人来看房。
- 清理杂物、彻底打扫：空的房间看起来更大。
- 修好明显的小问题：漏水的水龙头、坏的开关、剥落的墙漆。
- 打理外观：修剪草坪、油漆大门、更换灯具。
- 可以考虑挂牌前先验房（pre-listing inspection），避免买家验房时才发现意外。
步骤 4 / 9
挂牌和营销
MLS PIN 是一切的起点，Zillow 和其他网站的数据都来自这里。
- 在 MLS 上发布专业照片和完整描述。
- 举办开放参观（open house）：第一个周末往往决定大部分结果。
- 保持房屋整洁，看房时间尽量灵活。
步骤 5 / 9
接收和协商出价
最高价不一定是最好的出价。附带的条件才决定交易能否走到最后。
- 仔细看各项条件：贷款、银行估价、验房和过户日期。
- 注意：自 2025 年 10 月 15 日起，麻州法规禁止卖家和卖方经纪要求买方放弃验房，也不得接受带有这种条件的出价。
- 需要时提出还价：调整价格、期限或过户费用补贴。
- 接受出价并签字。在麻州，购房要约（Offer to Purchase）已经是有约束力的合同。
步骤 6 / 9
验房阶段
从出价被接受起，买方通常有 7–10 天的验房时间。
- 买方请验房师检查，这段时间您最好离开房子。
- 根据验房结果协商修缮或减价。
- 买方的贷款机构安排银行估价。如果低于合同价，双方需要重新协商。
- 签署买卖合同（Purchase and Sale Agreement，简称 P&S）：更详细的合同，通常在要约后大约两周。
步骤 7 / 9
准备过户
这个阶段的工作主要是文件和协调日期。
- 完成已同意的修缮，保留收据。
- 按约定的过户日和交房日安排搬出。
- 在过户日抄电表、燃气表和水表。
- 您的律师准备地契，处理产权事宜。
步骤 8 / 9
过户日
交易在地契于契约登记处（Registry of Deeds）登记后才算完成，不是签完文件就算。
- 买方在过户前最后一次验屋。
- 签署地契和相关文件。
- 收到售房款：登记完成后通过电汇或银行支票支付。
- 交出全部钥匙、车库遥控器和门锁密码。
步骤 9 / 9
售出之后
还有几件收尾的事，以及一项要提前了解的税务规定。
- 地契登记后取消房屋保险。
- 向邮局、银行和各项服务更改地址。
- 保存全部过户文件，用于报税。
- 了解自住房出售的资本利得免税额：联邦规定单身 $250,000，夫妻联合报税 $500,000（IRS，2026 年）。您的具体情况请咨询报税师。
重要提示：每一笔售房交易都不一样，这份路线图只是一般性的指引。这些内容仅供参考， 不构成法律、税务或财务建议。请向经纪人、律师和报税师咨询适合您情况的建议。
售房资料
这些资料可以帮助您准备、定价并完成出售。
卖房最常见的问题
这是最常见的错误。新挂牌的房子得到的关注最多，而且不会再来第二次：所有正在这个城镇找房的买家都会在同一时间看到它。价格太高，他们看一眼就走了。之后再降价，已经接触不到这批买家，最后的降幅往往比当初拒绝的差价还大。
修那些便宜又会引起担心的问题：漏水、用电安全、楼梯扶手、地基周围的排水。不必整体翻新厨房或浴室，这笔钱很少能收回来，而且买家通常会按自己的喜好再改。
在麻州，卖家有责任向当地消防部门申请烟雾和一氧化碳报警器证明，证明要在临近过户时取得。消防部门的预约常常很满，预约太晚是这里过户推迟最常见的原因之一。
大多数交易要求卖家按 Title 5 检查化粪池系统，通常在出售前两年内完成，报告交给买家和当地卫生局。请在挂牌之前做：早知道，您还有选择；等有了合同才知道，就没有了。
麻州地契税、还清现有贷款、condo 的 6(d) 证明、烟雾报警器证明，以及您签署的协议中约定的经纪费。房产税、水费和下水道费按过户日分摊。
要看您持有多久、是否是自住，以及做过哪些资本改良。一般来说，如果过去五年中有两年以上是主要住所，联邦规定单身可免 $250,000、夫妻联合报税可免 $500,000 的资本利得（IRS，2026 年）。您的具体情况请咨询报税师。