购房指南
在麻州买房：一步一步来
麻州买房和大多数州有两点不同：交易要经过两份合同，而不是一份；而且实际上离不开律师。弄懂这两点，就弄懂了流程的大部分。
- 中文服务
- Maggie Li
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- William Raveis Real Estate
- 服务城镇
- 大波士顿 17 个城镇
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- 普通话 · English
关于本站：这是 Kevin Hoang（持牌房地产经纪人，LPT Realty）的网站。Kevin Hoang 不讲中文，所以需要中文服务的客户由 Maggie Li（William Raveis Real Estate）直接服务。两人分属不同的经纪公司。
8 steps
您的购房路线图
步骤 1 / 8
做好财务准备
看房之前，先弄清楚自己的数字。在这个市场，没有附上贷款预批信（pre-approval）的出价，卖家通常不会考虑。
- 查看信用分数：常规贷款一般要求 620 分以上，分数越高，利率越好。
- 算出真实预算：每月贷款、房产税、保险，以及物业费（HOA，如有）。
- 准备现金：首付（3–20%）、过户费用（2–5%）、验房费和搬家费。
- 申请贷款预批（pre-approval）。它和预审（pre-qualification）不同，这里的卖家分得很清楚。
步骤 2 / 8
选好专业人士
麻州的房产交易实际上离不开律师，这是和很多州最大的不同。
- 选择买方经纪：代表您的利益，而不是卖家的利益。
- 选择贷款机构或贷款经纪：比较利率、费用，以及 FHA、VA、MassHousing 等项目。
- 选择房地产律师。在麻州这是实际上的必要环节，不是可有可无的选项。
步骤 3 / 8
找房和看房
这一带的房子大多建于 1940 年以前。房龄决定了您要检查的大部分内容。
- 在 MLS 上看房源，去开放参观（open house）：周六和周日是主要的两天。
- 按房产税、学区和通勤时间缩小范围，不要只看价格。
- 关注同类房屋的实际成交价（comps），而不是挂牌价。
步骤 4 / 8
提交购房要约
在麻州，购房要约（Offer to Purchase）就是有约束力的合同。这是首次购房者在这里最昂贵的误解。
- 看可比成交来定价：出价高于市场，银行不会为差额放贷。
- 确定条款：价格、定金、附加条件（验房、贷款、银行估价）和过户日期。
- 您的律师应该在您签字之前看要约，而不是之后。
- 双方来回议价，直到达成一致。
步骤 5 / 8
验房
自 2025 年 10 月 15 日起，麻州法规（760 CMR 74.00）禁止卖家和卖方经纪以放弃验房作为接受出价的条件。
- 支付定金：通常为购买价的 1–3%，由第三方保管。
- 请验房师检查，需要时再做专项检查：氡气、白蚁、地下油罐、化粪池系统。
- 一个合法的选择是在提交要约之前先验房。您要为可能买不到的房子付验房费，但能掌握完整的信息。
- 根据验房结果协商修缮或减价。
步骤 6 / 8
签买卖合同，完成贷款手续
买卖合同（Purchase and Sale Agreement，简称 P&S）是第二份合同，比要约更详细。这时要约中的各项期限已经在计时。
- 向贷款机构提交文件：工资单、两年报税表、银行对账单。
- 贷款机构安排银行估价（appraisal）。如果估价低于合同价，差额要您用现金补足。
- 律师调查产权（title），并购买产权保险。
- 购买房屋保险：贷款机构要求在过户前办好。
步骤 7 / 8
过户日
在麻州，交易在契约登记处（Registry of Deeds）完成登记，通常有双方律师参与。
- 过户前最后一次验屋（final walkthrough）。
- 签署贷款文件和地契。
- 通过银行电汇支付首付和过户费用，不接受个人支票。
- 拿到钥匙。从地契登记那一刻起，房子就是您的了。
步骤 8 / 8
入住之后
第一个月做几件事，可以省下以后的钱和麻烦。
- 换锁，检查报警系统。
- 把水、电、燃气和网络转到您名下。
- 到市政厅申请自住房产税减免（residential exemption）：不是每个城镇都有，有的话金额不小。
- 保存全部过户文件：报税和以后卖房时都要用。
重要提示：每一笔购房交易都不一样，这份路线图只是一般性的指引。您的具体情况可能需要额外的步骤、 不同的时间安排或其他做法。这些内容仅供参考，不构成法律或财务建议。 请向经纪人、贷款机构和律师咨询适合您情况的建议。
购房资料
这些资料可以帮助您在买房过程中做出决定。
买房最常见的问题
比首付要多。除了首付，您还要支付贷款费用、银行估价费、律师费、产权调查和产权保险、登记费、预付利息，以及用于房产税和保险的 escrow 账户。同样重要的是，过户之后手上还要留有备用金。
有。这是麻州最昂贵的误解。很多人听说“真正的合同是后面的 P&S”，就轻易地签了要约。但要约本身就是有约束力的合同，它确定了价格、定金和所有期限。到了 P&S 阶段，这些期限早已开始计时。
不应该。自 2025 年 10 月 15 日起，麻州法规（760 CMR 74.00）禁止卖家和卖方经纪以放弃验房作为接受出价的条件。有一个很多人不知道的合法做法：在提交要约之前先验房。您要为可能买不到的房子付验房费，但既掌握了信息，也可以提交不带验房条件的出价。这一带的房子大多建于 1940 年以前，老旧电线、油罐、石棉和渗水都是实际存在的问题。
银行按估价放贷，而不是按合同价，所以差额要由您承担。您可以重新议价、用现金补足、对估价提出异议，或者退出交易，但前提是合同允许。请在估价之前就问清律师这个条款怎么写。
从出价被接受算起，波士顿一带的交易大多需要 30 到 45 天。全款买房会快一些。最慢的环节通常是贷款审批和产权文件。
准备开始找房了吗？
第一步不是去看房，而是拿到一封书面的贷款预批信，并清楚自己要在哪些城镇找。Maggie 可以从这里开始陪您走完全程。